Наследство Никиты Сергеевича

Самое дешевое из типового жилья в городе — «хрущевки» и «корабли» — теряет в цене по $200-300 в месяц. Очевидно, что разница с более качественными домами и дальше будет лишь расти. Сегодня квартиру в домах постройки 1960-1970-х годов продать сложно.
А покупать — неразумно.

В 2003-2004 годах, когда все жилье в городе дорожало сумасшедшими темпами, маломерные квартиры, и прежде всего «хрущевки», оказались на пике спроса. Квадратный метр в них по дороговизне уступал разве что элитным вариантам. Однако с середины 2004-го некогда самое массовое советское жилье буквально провалилось в цене. И прежняя ситуация уже не вернется: «хрущевки» и близкие к ним по качеству «корабли» останутся наиболее дешевыми независимо от того, начнет снова дорожать жилье или нет.

В мае прошлого года однокомнатная «хрущевка» на периферии продавалась за $38 000-42 000. Сегодня несложно найти вариант за $32 000-33 000. Если квартира на первом этаже, далеко от метро, с окнами на завод или магистраль и при условии встречной покупки, она может стоить и $28 000 (продавец в этом случае на руки получит $26 000). Двухкомнатная квартира обойдется в $40 000-44 000, «трешка» — $48 000-52 000. Причем трехкомнатное жилье в «хрущевках» продается совсем плохо: эта сумма дает покупателям некоторую свободу выбора, и многие предпочитают купить за те же деньги «двушку» в более приличном доме.


Однако в каталогах приведенных цен почти не встретишь: в рекламах хозяева на авось ставят ценник повыше. Суммы реальных сделок по этому типу жилья отличаются от заявленных примерно на 10%, что немало. Для сравнения: для более поздних панельных и кирпичных домов эта разница не превышает в среднем 3%.

Наиболее правильная тактика для продавцов: выбрать самую низкую из каталожных цен и установить свой ценник еще чуть ниже. Это привлечет больше потенциальных покупателей. За выставленную цену (как говорит сегодняшняя практика) продать квартиру все равно не получится. Однако если у вас будет больше претендентов, то уступать во время торга можно будет не столь значительно. И в конечном счете удастся даже выиграть по деньгам против менее расторопных продавцов. А желающих продать низкокачественное жилье немало: сегодня каждый пятый петербуржец живет либо в «хрущевках», либо в «кораблях».

Еще один совет: если хотите поменять «хрущевку» на более приличное жилье, стоит поторопиться. Со временем разница в цене будет лишь нарастать вне зависимости от того, куда двинется рынок. Можно с высокой долей вероятности предсказать, что квадратный метр в «хрущевках» через год-два сравняется по стоимости с «квадратом» в комнатах коммунальных квартир в центре.

У «хрущевок», впрочем, есть и несомненные плюсы перед более поздним жильем. Это конечно, больше относится не к качеству стен и планировкам, а к окружению. Прежде всего — местоположение. Построенные вслед за «сталинками», эти , как правило, находятся вблизи станций метро и относительно недалеко от центра. Яркий пример востребованных мест: Черная речка и кварталы вдоль Варшавской улицы и проспекта Юрия Гагарина в Московском районе. Другой плюс: у хрущевских пятиэтажек встречаются очень зеленые дворы, иногда может возникнуть впечатление, что просто стоит в лесу. Наконец, «клубность»: соседей в пятиэтажках относительно немного, живут люди очень давно и все знакомы друг с другом. В таких домах встречаются очень ухоженные парадные, что выгодно отличает «хрущевки» от более высотной «панели» — там порядка в подъездах обычно куда меньше.
Однако недостатки перевешивают. Из-за тонких стен временами создается впечатление, что находишься в одной большой коммуналке. В тесных кухнях между плитой, холодильником и столом с трудом помещается хозяйка, а то, что здесь сядет обедать семья, и представить сложно. Не добавляют удобства смежные санузлы и комнаты… Что говорить, если общая площадь нормальной «трешки» составляет 44 кв.м — стандарт современных «единичек».

Особо выделяются на общем фоне «хрущевки» Васильевского острова и Петроградской стороны. Их относительно немного, построены эти дома из кирпича, а не из панелей: крепкие стены, приемлемая шумо- и теплоизоляция. Несмотря на непритязательные планировки это жилье — вполне приемлемый вариант для человека, ограниченного в средствах, но непременно желающего жить в историческом центре. Цена на однокомнатные квартиры в таких домах доходит до $37 000 на Васильевском и $38 000 на Петроградской стороне.
Городская администрация предпринимает робкие попытки вдохнуть вторую жизнь в «хрущевки». Реконструкция зданий, иначе говоря, санация подразумевает замену коммуникаций, кровли, осушение подвалов, установку стеклопакетов, утепление и отделку фасадов. Более смелые проекты предполагают еще и изменять планировки квартир, но это процедура куда более дорогая. К тому же жильцов из этих домов все равно придется переселять: а куда?


Санация возможна только в пятиэтажках поздней (после 1963 года) постройки. В более ранних уж слишком хлипкие фундамент и стены — их необходимо полностью сносить. Однако санация вряд ли сможет поднять стоимость «хрущевок» больше чем на $100 за квадратный метр: ни метражи квартир, ни высота потолков не меняются. Пока в городе реконструировано около таких 20 домов — меньше 1% от всего количества.
Ситуация с «кораблями» тоже не простая. Никакой санации им вроде не требуется, сносить их тоже никто не собирается: эти дома могут спокойно простоять еще полвека, а то и больше. Но жить в их тесных квартирах горожане не хотят: продать квартиру в таком доме не проще, чем в «хруще». Не случайно операторы рынка называют «корабль» тупиковой ветвью развития.

С 1958 по 1970 год в Ленинграде было построено около 2400 типовых пятиэтажек. Больше всего их в Кировском (707), Невском (644) и Калининском (625) районах. Дома первых массовых серий принято подразделять на несколько видов. Собственно «хрущевки» — дома, сданные до середины 1960-х годов, с тонкими стенами и комнатами по 4-6 кв.м. Они вообще не подлежат ремонту. Часть таких зданий уже снесена. Более поздние постройки нередко называют «брежневками». Рассказывают, что это слово придумали агенты по недвижимости, чтобы приподнять статус продаваемого жилья в глазах покупателей. В таких домах более теплые стены, получше шумоизоляция, раздельные санузлы. Эти здания можно переделать (санировать), однако, судя по сегодняшним темпам санации, этот процесс может растянуться на полвека.

«Корабли» стали первой волной массовой девятиэтажной застройки города (иногда встречаются и 11-этажные дома). Здания относятся к сериям 600, 602. Характерный признак — 6-метровые кухни со «срезанными» по высоте окнами. Метражи у «единичек» близки к «хрущевским», однако у многокомнатных квартир отличаются от «хрущей» существенно. Крайне негативным отношением к себе горожан «корабли» во многом обязаны обилию нелестных отзывов об этом типе жилья в средствах массовой информации. Между тем по основным характеристикам эти дома не так уж сильно уступают относительно «благополучной» 504-й серии.